房产测绘

房产测绘：

一、作业依据：

(1)《房产测量规范》GB/T17986.1-2000（以下简称规范）

(2)《房产测量图式》GB/T17986.2-2000

(3)《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行)》（浙建房[2007]51号，以下简称细则）

(4)《测绘成果质量检查与验收》GB/T24356-2009

二、技术指标：

（1）房屋建筑面积的精度要求不超过下表规定：

 表1

房屋建筑面积的精度等级	中误差	最大误差（限差）
三	0.04+0.003×S	0.08+0.006×S

注: S为房屋建筑面积，单位为m2。

（2）量（测）距精度按照边长总长限差控制和按比例限差控制两种方法评定：

a.边长超过50m，以总长限差控制，限差为0.04m；

b.边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：

ΔD＝±（0.02+0.0004D）

式中：D—实测房屋边长值，以m为单位；

当D小于10m时，以10m计。

三、工序流程图

 

 

 

四、实地边长采集及相关工作

(1)房屋边长量测方法有两种：实量外侧墙体边长或量测房屋内空加墙体厚度。房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度（如面砖、花岗岩等装饰），但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。

(2)实地测量边长时做到认真、细致。边长测量高度1.20米左右，实测员应保证钢尺直伸，尺两端（手持测距仪）应选取房屋的相同高度的参考点，以保持尺子（手持测距仪）处于水平位置并紧贴墙面。每条边应两次读数，每次读数时（钢尺），起点应位于不同的读数处，在精度要求以内时取中数作为最后量测结果；对于房屋的长边，可分段进行测量。

 

图2 外业草图（尺寸图）

(3)为了保证有多余的边长校核条件，应尽量做到房屋的每条边长都测量，并标注在相应的图形上（参照图2）。草图记录实量尺寸，内业作图时再平差；无法量测边经过推算出来的需有区分（建议加括号）。特别针对走廊或阳台的进深，左右两端的边长均需实量。

（4）实地测量时，应以层为单位有条不紊地进行，一层中所有数据采集完毕并检核无误后测量另一层。外业应保证做到结构不同的层都绘有原始草图，每一张草图中都有完整的尺寸数据。草图绘制应细致，内容清晰明确，图中注明的建筑物形状、结构、层次等要与实地一致。

（5）所有的边长尺寸经实地测量后，必须进行边长配赋，满足整线段等于分线段之和或矩形对应边相等等几何条件要求。只有经过房屋边长、层数、形状等要数的全面检查方可离开现场。

（6）边长注记以米为单位，取位至0.01米；边长数值平行于该边并紧靠该边线；东西走向的数字字体朝上（北）方向注记，南北走向的数字字体朝左（西）方向注记。

（7）边长外业测量的记录应实地完成，不得依据事后回忆或涂改。

（8）外业草图标定指北向。

（9）收集房屋基本信息

房屋结构：共分六大类①钢结构；②钢、钢混；③钢混；④混合；⑤砖木；⑥其他。农房多数以混合、砖木结构为主。

房屋产别代码：1为国有，2为集体，3为私有。

房屋结构代码：4为混合，5为砖木，6为其他。

 

图3 房屋照片

（10）拍摄每家每户房屋正面照片（参照图3），一张拍不完全的可拍多张表示；附房单独拍照。

（11）房屋测量图上标示墙体归属。墙体归属分自墙、共墙、借墙三种，共墙、借墙在外业草图中标记相应符号。

5.3.3.3房屋建筑面积计算的条件

可以计算建筑面积的房屋及其附属物一般应具备以下条件：

（1）应具有上盖；

（2）应有围护物；

（3）结构牢固，属永久性的建筑物；

（4）层高在2.20m以上(含2.20米)；

（5）可作为人们生产或生活的场所。

5.3.3.4房屋建筑面积测算规则

（1）计算全部建筑面积的范围：

1) 房屋天面上，属永久性建筑，层高2.20m以上的楼梯间按其外围水平投影计算面积。

2)全封闭的阳台按其外围水平投影计算面积，封闭阳台不必区分出来，视同主体房。

3)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积。

4)有柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

5)属永久性有柱的车棚、货棚等建筑物，按柱的外围水平投影面积计算。

 6)房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，当天井有顶棚时，称为天蓬，天蓬结构牢固永久的计算建筑面积。

  7)有柱走廊按其柱的外围水平投影计算面积。

  8）依山坡建造的吊脚楼，利用打桩、筑柱做架空层吊脚，该架空层有门、窗等围护结构，内有装修底板，实际作为生活、生产用房的永久性建筑，高度在2.20米以上部位，按其外围水平投影面积计建筑面积。小于2.20米的部位不计面积以虚线表示并注记h<2.20米。

（2）计算1/2建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。

2)宽度在1.20 m以上与房屋相连有上盖无柱的檐廊（至少有一个台阶，否则不计建筑面积），按其围护结构外围水平投影面积的一半计算（两端均有与房屋相连的墙体作为围护结构的，视为有围护结构的檐廊）。

3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的1/2计算。

 4)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。

 5)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的1/2计算。

（3）不计算建筑面积的范围

1)层高小于2.20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

 4)房屋的天面、挑台和天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架桥、高架路的桥（路）面作为顶盖建造的房屋。

 8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

11）楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30米部分。

12）由室外地面通向房屋的坡道，室外部分无论有无顶盖或围护结构，均不计算建筑面积。

13)房屋中心用于采光和通风的中空部分为天井，天井不计建筑面积。

14）底层无柱廊的上盖设在三层以上(含三层)均视为无盖，不计建筑面积。

15）阁楼（暗楼）不计建筑面积。

16）广场式的室外楼梯和用于检修、消防用的室外爬梯、挂梯、钢筋砼悬臂一字型平板式踏步楼梯。

（4）阳台特殊情况处理原则 

1) 主体结构外设有支撑柱不封闭的阳台，按未封闭阳台计算建筑面积。

2) 顶盖水平投影面积小于阳台围护结构水平投影面积1/2的敞开式阳台，视为无顶盖阳台，不计算建筑面积。

3) 一幢房屋中个别楼层不设阳台或隔层设置阳台，形成阳台的上盖距离该阳台内底面高度大于或等于两个楼层的，不计算建筑面积。

4) 顶盖投影面积大于或等于阳台围护结构外围水平投影面积1/2时，按少的投影面积1/2计算建筑面积。

5）上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台。

（5）其他特殊情况处理原则

1)与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

2)阁楼（暗楼）不计算房屋建筑面积。注意区分阁楼的形式，这里阁楼的概念与现在新建商品房阁楼的概念不同。

3)斜屋面的情况，需要测绘出层高2.20m的界限，达到2.20m层高部分，计全面积。

4)属永久性结构的室外楼梯，按其在各楼层水平投影面积之和计算建筑面积；当上层楼梯覆盖下层楼梯时，其下层楼梯视作有顶盖楼梯，按其水平投影面积计算建筑面积。

5)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

6)室内楼梯：当室内扶梯、楼梯、旋转梯等的梯间间隔大于0.30米，计算上一层梯间面积时，梯间的间隔空间应按上空处理。

7)超过一层的室内大堂、大厅上空部分按挖空处理不计建筑面积，仅计算第一层建筑面积。

8）当飘窗窗台高度小于0.30m,且飘窗净高在2.20米以上时，按外围水平投影计算建筑面积。

9）房屋底层的社会性公共通道和消防通道，不计建筑面积。

10）层内的夹层、插层层高和剩余层高均在2.20米以上，两部分均计算建筑面积；当其中一个部位的层高不足2.20米，但上下两部分层高之和大于2.20米时，按一层计算建筑面积。

11）一层有柱走廊，二层以上走廊有柱且两个以上开门的，均称柱廊计全面积（图4）；仅一个开门的，二层以上建筑面积计一半（图5）。

             图4                                       图5

 

 

 

 

 

 

 

（6）面积计算取位规定

房屋建筑面积以m2为单位，计算过程面积取位至0.0001m2，最终面积取位至0.01 m2，共有面积分摊系数取位至0.000001。

5.3.4内业数据编辑

根据房屋测绘外业草图利用AUTOCAD2006软件绘制房屋分层平面图并计算出房屋建筑面积，最终按要求制作测绘成果报告书(含房屋建筑面积测量登记表、柯房屋测量图)。